El pasado 13 de diciembre de 2025 entró en vigor en Canarias la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (en adelante, LOSUTV), publicada en el Boletín Oficial de Canarias núm. 246, de 12 de diciembre de 2025. Esta norma sustituye, en lo que se le oponga, al Decreto 113/2015 y supone el primer marco con rango de ley que regula el alquiler vacacional en el archipiélago tras una década de regulación reglamentaria.

En las zonas turísticas, observamos a diario el impacto que esta norma tiene sobre las operaciones inmobiliarias: compraventas de inmuebles con licencia de vivienda vacacional, herencias que incluyen explotaciones turísticas, constituciones de sociedades de gestión y aportaciones no dinerarias de inmuebles. El presente análisis pretende ofrecer una visión técnica y equilibrada de las claves jurídicas de la nueva ley, con especial atención a sus efectos en el tráfico jurídico documentado en sede notarial.

1. Marco normativo y cambio de modelo.

La LOSUTV se inscribe en el marco competencial del artículo 30.21 del Estatuto de Autonomía de Canarias, que atribuye a la Comunidad Autónoma la competencia exclusiva en materia de turismo. Su aprobación responde a un fenómeno cuantitativamente significativo: entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, las viviendas vacacionales registradas en Canarias pasaron de 38.603 a 48.541, un incremento del 25,7 % en un solo año. En la actualidad, las plazas de vivienda vacacional representan más del 37 % de la oferta total de alojamiento turístico del archipiélago.

El cambio normativo es estructural. Se transita de un modelo basado en la declaración responsable de libre implantación —vigente bajo el Decreto 113/2015— a un sistema de planificación urbanística previa, autorización temporal y control municipal e insular. En consecuencia, la vivienda vacacional deja de ser un uso residencial "compatible por defecto" y pasa a estar condicionada al planeamiento de cada municipio.

2. Las cinco claves de la reforma

2.1. Limitación cuantitativa por municipio

Como regla general, el 90 % del parque residencial de cada municipio deberá mantenerse para uso residencial, quedando reservado para uso turístico de vivienda un máximo del 10 %. En las denominadas "islas verdes" (El Hierro, La Gomera y La Palma) este límite se eleva al 20 %. El planeamiento municipal podrá justificar proporciones distintas, pero los cupos operan como un umbral máximo de hospedaje en vivienda.

2.2. Restricción a la obra nueva

Las viviendas de nueva construcción no podrán destinarse al uso turístico hasta transcurridos diez años desde su construcción. Se prohíbe, además, que las Viviendas de Protección Oficial se destinen a este uso, así como los denominados "pseudohoteles" (edificios íntegramente destinados a vivienda vacacional bajo titularidad de un mismo gran tenedor).

2.3. Vigencia temporal de las autorizaciones

El cambio más relevante en términos prácticos es que la habilitación turística deja de ser indefinida. Las autorizaciones tendrán una vigencia de cinco años renovables, siempre que la vivienda continúe cumpliendo los requisitos técnicos, urbanísticos y de habitabilidad exigidos en el momento de la renovación. Esta novedad introduce una incertidumbre estructural en la valoración económica del inmueble como activo turístico, dado que el flujo futuro de rentas queda condicionado a renovaciones administrativas periódicas.

2.4. Pérdida de transmisibilidad automática de la habilitación

De especial relevancia para la práctica es el régimen de transmisión. Bajo el Decreto 113/2015, la declaración responsable se asociaba al inmueble y se transmitía, en la práctica, con la titularidad del mismo. Bajo la LOSUTV, la habilitación queda vinculada al titular, de modo que la transmisión inter vivos del inmueble puede determinar la extinción de la habilitación turística previa, obligando al adquirente a iniciar un nuevo procedimiento de habilitación —ahora sometido a las restricciones del nuevo régimen, incluido el cupo municipal—.

2.5. Refuerzo competencial de Cabildos y Ayuntamientos

La nueva ley desplaza el centro de decisión hacia la administración local e insular. Los Cabildos autorizan e inspeccionan; los Ayuntamientos determinan, vía planeamiento, qué zonas son aptas para el uso turístico residencial y verifican el cumplimiento de la actividad clasificada. La heterogeneidad municipal que esto generará es uno de los puntos críticos de aplicación práctica de la norma.

3. Régimen transitorio: tres escenarios

La disposición transitoria de la LOSUTV no impone el cierre inmediato de las viviendas que ya contaban con licencia bajo el régimen anterior. La norma articula tres escenarios diferenciados, cuya elección debe planificarse cuidadosamente:

A) Régimen de continuidad simple

Es el escenario por defecto, en el que se encuentran actualmente la mayoría de los titulares de licencias preexistentes. No requiere solicitud ni resolución administrativa, y permite continuar con la actividad durante un máximo de cinco años desde la entrada en vigor de la ley. Transcurrido ese plazo sin haber accedido a uno de los otros dos regímenes, la actividad cesa.

B) Uso turístico consolidado

Es la opción más protectora. Los propietarios que sean a la vez titulares de la declaración responsable habilitada antes de la ley pueden solicitar al Ayuntamiento la declaración de uso turístico consolidado, que permite mantener la actividad sin límite temporal. El plazo para presentar la solicitud es de cinco años desde la entrada en vigor.

La consolidación queda vinculada a la vivienda concreta y se extingue, entre otros supuestos, por: cese de la actividad superior a un año, transmisión del inmueble, cambio de titular de la licencia, demolición, declaración de ruina o transformación sustancial de la edificación. Importante: durante la vigencia de la consolidación, la vivienda solo puede destinarse a uso turístico; su uso residencial determina la renuncia y extinción del derecho.

C) Régimen general (nueva habilitación)

Quien no acceda a la consolidación queda sometido al régimen general aplicable a las nuevas habilitaciones: declaración responsable con vigencia de cinco años, sujeción al planeamiento urbanístico municipal y al cupo del 10 % (o 20 % en islas verdes), y cumplimiento progresivo de los nuevos requisitos técnicos.

4. Puntos controvertidos en la aplicación práctica.

La norma ha generado un intenso debate técnico y social. Sin entrar a valorar las legítimas posiciones de las distintas partes interesadas, conviene identificar las cuestiones que están planteando mayores dificultades interpretativas:

• Adaptación del planeamiento municipal: la efectividad de la ley depende de que cada Ayuntamiento adapte su planeamiento al nuevo marco. Mientras esa adaptación no se produzca, conviven situaciones de incertidumbre sobre qué zonas serán declaradas aptas para el uso turístico residencial.

• La actividad clasificada: la exigencia de su tramitación —sustentada en el artículo 69 del Decreto 86/2013 y en jurisprudencia del TSJ de Canarias, en particular la Sentencia de la Sala de lo Contencioso de Santa Cruz de Tenerife de 10 de enero de 2024— está siendo cuestionada por el sector ante la falta de procedimientos municipales operativos en muchos consistorios. La Consejería de Turismo ha establecido un plazo de tres meses desde la entrada en vigor para que los Ayuntamientos publiquen los modelos correspondientes.

• Disociación entre titularidad dominical y titularidad de la licencia: la existencia de viviendas vacacionales gestionadas por intermediarios distintos del propietario plantea dudas sobre el cumplimiento de los requisitos subjetivos para acceder a la consolidación.

• Cupos municipales agotados: en numerosos municipios turísticos del sur de Tenerife, Gran Canaria y Fuerteventura, el cupo del 10 % está, con alta probabilidad, próximo o por encima del límite legal. Esto se traduce, de facto, en una imposibilidad de obtener nuevas habilitaciones hasta que el porcentaje descienda.

5. El contexto: cifras de referencia

Cualquier análisis sobre la oportunidad y proporcionalidad de la nueva regulación debe partir de datos contrastados. Los más relevantes a fecha de cierre de 2025 son los siguientes:

• Turistas en Canarias en 2025: 18,4 millones, según el Instituto Canario de Estadística (ISTAC), récord absoluto de la serie histórica.

• Gasto turístico total: 23.185 millones de euros (+3,91 % respecto a 2024).

• Plazas de vivienda vacacional: más del 37 % de la oferta total de alojamiento turístico del archipiélago.

• Estructura de la propiedad: aproximadamente el 44,6 % de las viviendas vacacionales están en manos de personas físicas, frente al 55,3 % gestionadas por entidades, en muchos casos extranjeras.

Estos datos permiten dimensionar el debate. La LOSUTV pretende equilibrar el derecho a la vivienda residencial —reconocido constitucionalmente y ampliamente reivindicado por la sociedad canaria— con el mantenimiento de una actividad económica relevante. La proporcionalidad de las medidas y, sobre todo, la calidad de su aplicación práctica por parte de las administraciones locales serán determinantes para valorar el acierto del modelo.

6. Conclusión.

La Ley 6/2025 introduce un cambio profundo en el marco jurídico del alquiler turístico en Canarias. Sus efectos no se limitan al sector turístico: alcanzan al mercado inmobiliario, a la planificación urbanística, al derecho sucesorio etc.

La norma plantea retos legítimos —la convivencia entre uso residencial y turístico, la sostenibilidad territorial, la equidad en el acceso a la vivienda— y al mismo tiempo abre interrogantes técnicos cuya resolución depende, en buena medida, del desarrollo reglamentario y de la actuación de Cabildos y Ayuntamientos en los próximos meses. La inseguridad jurídica que en este momento percibe el sector deriva, principalmente, de un período transitorio en el que conviven la nueva ley, el reglamento de 2015 parcialmente derogado y planeamientos municipales aún no adaptados.